【賃貸】民泊始め方／地方で月20万円稼ぐ戸建て物件の見つけ方

こんにちは！Mr.Po（ミスターポー）です。

「地方になると運営代行会社とかもあまりなさそう…」
「民泊できる民泊物件もあるのかな？」

大都市圏の民泊市場の競争が激化する中、地方で競争を避けて安定収益を得る可能性を模索したり、地方の空き家が増える中、民泊を運営して地域を活性化できないかと考える方が増えていますね。

地方は確かに競争はゆるいですが、地方民泊ならではの難しさもあります。

そこで、今回は地方での賃貸物件を使った民泊の始め方、特に賃貸物件を見つける方法に力を入れてについて紹介したいと思います。

民泊の始め方の流れ【全体像】

今でこそ運営している民泊3物件から月45〜60万円の収入を得ていますが、最初は本当に手探り状態でした。

物件探しから始まって、許可申請、設備の設置など、すべてがわからないことだらけ。

でも、面倒くさがり屋の性格が幸いして（笑）、地方無人民泊の遠隔運営の効率的な方法を見つけることができました。

正直に告白すると、僕の1つ目の物件は収益という面では少し失敗した面もあります。

もちろん、契約前からわかっていたことですが、高すぎる家賃に加えて、民泊新法180日ルールでの運営がやや利益を圧縮しする形になっていますね。

その経験から、特に賃貸物件で始める場合は、物件選びが超重要だと痛感しています。

この記事では、賃貸で始める民泊物件をどのように見つけ、どのようにオーナーに許可をもらい、契約までこぎつけるかに絞って解説していきたいと思います。

賃貸民泊始め方その1：賃貸物件の探し方

不動産ポータルで探す

都会は競争が激しすぎて怖いですよね（笑）。それに比べて地方は物件も安いし、競合も少ない。実は、goo不動産を使うと、SUUMOとアットホームの物件を同時に探せて効率的です。

goo不動産（アプリもあります）
https://house.goo.ne.jp

アットホームに掲載されている物件は特に要チェック。

なぜかというと、SUUMOは掲載料が高いので、地方の不動産屋さんの中にはアットホームにしかに物件を出さない場合があります。僕の民泊Cの物件も、実はアットホームでみつけた掘り出し物でした。

物件掲載とともに、何組もの内見者から問い合わせがあり、頻繁に内見があるような通常の入居者が即入居してしまう物件は、オーナーもあえて民泊用に貸し出したりしないケースが多いです。

だから僕は、こういった不動産ポータルサイトを定期的に見ることで、一般入居者の借り手がつかない物件、いわゆる不人気物件を狙っていたりします。

今は次々に民泊施設を立ち上げていっているので、次の民泊物件の立ち上げ準備している合間に、不動産ポータルをチェックしたりしています。

不人気物件の特徴をこっそり教えちゃいます。

これらの物件は一般賃貸需要が低いとわかると、オーナーさんも弱気になるのか(笑)、だんだん家賃が安くなっていく傾向があります。

ジモティーで探す

これは意外かもしれませんが、ジモティーも穴場です。大家さんが直接募集している物件が見つかるんです。不動産会社を介さないので、初期費用が割安になりやすいのがポイント。

ときどき、「10年間居住したら、物件差し上げます」という物件も見かけます。たいていはDIY可として、ボロ戸建てを修繕せずそのまま貸してるだけなのですが、10年やる気でがっつりリフォームするのもありかも…とも考えています。

不動産ポータルと同じようにジモティーも定期的にチェックしています。

空き家バンクで探す

空き家バンクって、正直めんどくさいんですよね（笑）。行政が運営しているから手続きが遅いし、物件情報も更新が遅い。でも、だからこそチャンスがあります。

売却物件がメインですが、賃貸の物件を掲載している自治体もあります。

定期的にというほどではないですが、ときどき情報が更新されていないか見に行っています。

賃貸民泊始め方その2：地方民泊物件の必須条件

必須条件：旅館業が取れる用途地域

これ、すっごく重要なんです。僕も1棟目が民泊新法の物件です。

旅館業とれない地域とわかっていましたが、オーナーさんが民泊OKを出してくれたこともあり、まずは1棟目だから始めてみることも大事‼️と思って、契約しちゃいました。

民泊できない残りの180日は、家族で別荘として使えばいいや、と考えていました。実際に景色が良い別荘エリアの物件なので、これはこれで別の用途として活用はしているつもりです(笑)

しかし、案の定、収益的には他の２つの民泊物件よりは悪い状況ですね（汗）

なので、地方で民泊をやるなら、365日営業できる旅館業がマストです。年間180日しか営業できない民泊新法だと、収益機会が半分になっちゃいます。

旅館業許可が取得可能な用途地域は以下の６つです。

旅館営業の可否	用途地域名	内容
×	第一種低層住居専用地域	低層住宅のための地域です。小規模なお店や事務所をかねた住宅や、小中学校などが建てられます。
×	第二種低層住居専用地域	主に低層住宅のための地域です。小中学校などのほか、150㎡までの一定のお店などが建てられます。
×	第一種中高層住居専用地域	中高層住宅のための地域です。病院、大学、500㎡までの一定のお店などが建てられます。
×	第二種中高層住居専用地域	主に中高層住宅のための地域です。病院、大学などのほか、1,500㎡までの一定のお店や事務所など必要な利便施設が建てられます。
〇	第一種住居地域	住居の環境を守るための地域です。3,000㎡までの店舗、事務所、ホテルなどは建てられます。
〇	第二種住居地域	主に住居の環境を守るための地域です。店舗、事務所、ホテル、カラオケボックスなどは建てられます。
〇	準住居地域	道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域です。
〇	近隣商業地域	まわりの住民が日用品の買物などをするための地域です。住宅や店舗のほかに小規模の工場も建てられます。
〇	商業地域	銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域です。住宅や小規模の工場も建てられます。
〇	準工業地域	主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域です。危険性、環境悪化が大きい工場のほかは、ほとんど建てられます。
×	工業地域	どんな工場でも建てられる地域です。住宅やお店は建てられますが、学校、病院、ホテルなどは建てられません。
×	工業専用地域	工場のための地域です。どんな工場でも建てられますが、住宅、お店、学校、病院、ホテルなどは建てられません。

ちなみに、民泊新法（住宅宿泊事業：180日運営）の場合、用途地域による制限はありません。

用途地域の確認方法には以下のものがあります。

旅館業民泊の許可が取れる用途地域の調べ方はこちらの記事で詳しく解説しています。

必須条件：地方物件なら駐車場付き

地方のゲストって、ほとんどが車で来るんです。

だから、駐車場もマストです。駅近物件もできれば駐車場はあったほうがいいです。なぜなら、地方だから(笑)

いくら民泊物件が駅近でも、地方の観光地に行くには、車がないと不便です。

時々、電車だけで地方を旅するインバウンドゲストもいますが、やはり少数派。

駐車場がないだけで、取りこぼしの予約が多数発生するでしょう。

賃貸民泊始め方その3：地方民泊物件のおすすめ条件

とにかく戸建て

アパートやマンションで民泊を始めようとすると、結構大変なんです。

隣との騒音トラブルが心配だし、実は消防設備の規制もややこしくなります。これの解説は別の記事に譲りますが、とにかく最初は戸建てで始めるのが安全です。

僕も最初は住んでいたマンションの一部で民泊として貸し出す形で始めようと思ったんですが、マンション管理規約で民泊が禁止になっていたんですね（汗）

もう民泊やりたくてテンション上がってたんで、「ちくしょー！」と思い、引っ越しして、民泊できる戸建てに住んで家主居住型で民泊始めたんです(笑)

100㎡超、3LDK以上、7人以上の戸建て

広い物件を選ぶ理由は単純です。大人数のグループは単価を上げやすいんです。僕の運営している民泊物件の料金設定を見てみましょう。

5人までは定額20,000円にして、6人目からは1人増えるごとに3,000円を追加でもらっています。

宿泊人数	1泊単価	1人あたり金額	コメント
2人	20,000円	10,000円	5人までは定額
3人	20,000円	6,666円	5人までは定額
4人	20,000円	5,000円	5人までは定額
5人	20,000円	4,000円	5人までは定額
6人	23,000円	3,833円	6人だと3,000円追加
7人	26,000円	3,714円	7人だと6,000円追加
8人	29,000円	3,625円	8人だと9,000円追加
9人	32,000円	3,555円	9人だと12,000円追加

AirbnbやBooking.comはこのあたりの料金加算設定も柔軟にできるので面白いです。

ゲストさんは1人あたりの金額で計算するので、大人数だと高額でも予約が入りやすいんです。

なので、家賃が安めで宿泊人数が多く取れる広い物件を見つけるのが利益を伸ばすコツだと思っています。

駅徒歩10分以内もあったら最強

地方は車での来訪がメインですが、駅近のパワーは侮れません。インバウンドのゲストはこの日は車でどこかの観光地に行く、別の日は街にくりだしてお買い物DAYといったスタイルで旅を楽しむ人がいます。僕の3棟目は駅から徒歩1分なので「駅が隣で、コンビニも、スーパーも近くて、超便利で最高だったぜ！」といったレビューをよく書いてくれます(笑)

外人さんはノリが良くてサイコーです！

ただし、駅近物件は家賃が高くなりがち。僕は、駅から徒歩15分以内の物件を条件保存して定期的にチェックしていますが、そこに不人気物件に合致する物件が登場したら要監視です(笑)

コンビニ近い、スーパー近い

これ、意外と重要なポイントなんです。なぜって？チェックインが遅くなったゲストが、夜ご飯や朝食を買いに行けるからです。インバウンドゲストは、コンビニ大好きです。スーパーで買ってきたお弁当やお惣菜を持ち込んで、民泊で食べている様子がけっこう見られます（捨てられているゴミからわかります）。

レビューにも書かれるので、やっぱりコンビニ、スーパーが徒歩圏内にあったら最高ですが、そうでなくとも、車で5〜10分以内にあればいいと思います。

インバウンド人気の観光地あり

車で30分〜1時間圏内に観光スポットがあると、その知名度にあやかった予約が入りやすくなります(笑)。

実際、僕の物件は日本人にはあまり人気がないのですが、海外ユーチューバーが紹介してバズったスポットから車で20分の場所にあるんです。そこを目当てに来るインバウンドゲストがけっこういます。

日本は地方であっても、至るところにインバウンドの興味をひくスポットがあるんだと思います。アウトレットパークだったり、その土地の名物料理だったり、自然の豊かさであったり。

もう何が観光の対象になるかは予測不能です(笑)。

居住用賃貸だと難ある物件

普通の賃貸では敬遠される物件こそ、民泊のお宝物件候補です。僕が見つけた掘り出し物をご紹介します。

和室が多い

一般の賃貸では敬遠される和室。でも民泊では逆に強みになります。畳の上で寝るという体験が、特に外国人観光客には新鮮だし、人気なんです。

もちろん、和室でもベッドで寝たいインバウンドも多いとも聞きます。それなら、和室にベッドを置いちゃえばいいんです(笑)。和室にもベッドは置けますから。

僕の2号物件はリビングとキッチン以外の4部屋はすべて和室で、和室の部屋はすべて布団で寝てもらっていますよ。

混合水栓じゃない

蛇口が2つ別々についている古いタイプの物件。

一般賃貸だと即NG判定されますが、工事費用3〜5万円程度で最新の混合水栓に交換可能です。

正直、混合水栓をAmazonで買ってDIYで交換しちゃったら、材料費1〜3万円くらいでできちゃいますけどね(笑）

なんで、大家さんやらないんだろうと、いつも不思議に思います…。

あれが、嫌われているっていう認識がないんだと思います、きっと。

賃貸民泊始め方その4：オーナーから許可をもらうコツ

オーナーが気になること

「民泊」という言葉を聞いただけで、目を丸くするオーナーさんも多いです。実際、僕も1棟目を探していたときはこの言葉を出した瞬間にオーナーさんの顔色が変わったのを見ました。

やっぱりニュースなどで報道される、たちの悪い一部のゲストの行為が「民泊」という言葉の印象を相当悪くしていると思います。

「民泊」とは絶対に言わない

だから、次からは僕は「宿泊施設を運営する」と説明するようにしました。伝えている内容はそれほど変わらないのに「民泊」という言葉を避けるだけで、オーナーさんの反応が全然違います。

具体的な説明例を共有します：

• 「観光客向けの宿泊施設として活用させていただきたいと考えています」
• 「すでに○○エリアで実績があり、管理体制も整っています」
• 「宿泊施設なのでお客様のチェックアウトごとに清掃を行うので、物件は常にきれいに保つことができます」

この説明方法に変えてからは、初回の内見で前向きな反応をもらえるようになりました。

実際に僕は、賃貸物件も１つだけ持っているので分かるのですが、どんな人に貸すかで退去時の状況が大きく変わるんです。状態が悪ければ修繕に大きなお金がかかるので、できるだけきれいに使ってくれる人に貸したいというのがオーナーの本音です。

その点で言ったら、民泊として借りてくれる人が一番物件をきれいに保てると思いますけど(笑)

わからない（怖い）からNGと言うだけ

オーナーさんの「NO」の裏には、単純に「知らないから怖い」という気持ちがあります。だから僕は以下の2つを必ず見せるようにしています：

• 運営中の物件のAirbnbページ（写真や口コミレビュー含む）
• 実際に使っているハウスルールや注意事項の掲示物

目で見える形で示すことで、漠然とした不安が具体的なイメージに変わります。

1棟目のときは、オンラインサロンで学んでいた先輩の物件を参考例として見せました。そのときは自分の運営物件として紹介ではなく「知人が運営している宿泊施設なので、私にも運営ノウハウもあります」と伝えました。

嘘ではないですよね(笑)

見せられるように騒音注意喚起の掲示物もダウンロードできるようにしておきますね。
https://drive.google.com/file/d/1jtalVGMj-IRz1K_5OBL8ti40VZtj14Xt/view?usp=drive_link

不人気物件は高確率でOKが出る

実は半年以上空室が続いている物件がベストです。空室の間、オーナーさんも収入が途絶えているので、早く入居者が決まってほしいと思っています。なので、こちらの話にも耳を傾けてくれます。

僕の2つの賃貸民泊物件は、半年以上空室だった物件でした。

初期費用よりも家賃は重要

初期費用は一時的な出費ですが、家賃は毎月かかり続けます。家賃が月5万円違うと、年間60万円の収益差になってしまいます。

3年で180万円、5年で300万円と、民泊を運営しつづけると収益差が大きく積み重なります。

また、もし季節による需要変動が大きいエリアでは、固定費が大きいと赤字に陥ることもあるかもしれません。

赤字になると精神的にもきついので、やはり固定費である家賃はできるだけ抑えたいところです。

契約前に消防と保健所の事前相談

オーナーから民泊OKが出たら、すぐにでも契約したくなっちゃいますが、ここはぐっとこらえてください(笑)

面倒くさがり屋の僕も、ここだけは絶対に省きません。なぜなら、契約後に民泊ができないと分かったら最悪だからです。

オーナーさんには「行政的にもほぼ問題はないと思うのですが、念のため、消防署と保健所にだけ確認をとってから契約ということでお願いします」と伝えましょう。

• 管轄の消防署：必要な消防設備や必要な届出書類の確認
• 保健所：旅館業の許可要件の確認

保健所で相談するときは「旅館業の許可について相談したい」と伝えましょう。「民泊」と言うと住宅宿泊事業（民泊新法）の話になってしまいます。

ここまでが、地方で賃貸民泊を始めるための重要なポイントです。この順序で進めれば、確実に民泊運営を軌道に乗せることができます。特に物件選びと家賃交渉は、収益に直結する重要なステップなので、じっくり取り組んでくださいね。

まとめ：地方の賃貸物件で民泊を始めるポイント

今回は、地方の賃貸物件で民泊を始めるときの物件選びのポイントと具体的な手順について紹介しました！

賃貸物件で民泊を始めるには、用途地域の確認が重要でした。特に、旅館業が取れる地域かどうかを調べてから物件を探すことで、時間のムダがなくなりました。また、物件は大人数が泊まれる戸建てがおすすめです。和室が多いなど、通常の賃貸では人気のない物件でも、民泊なら逆にチャンスになることが分かりました。

まずは用途地域を確認して、条件に合う物件探しから始めてみましょう。きっと、あなたにぴったりの物件が見つかるはずです。