こんにちは、Mr.Po（ミスターポー）です🏡
地方民泊に興味はあるけど、「具体的な収益が見えなくて一歩踏み出せない…」なんて人、多いんじゃないでしょうか？
僕も最初はそうでした。地方民泊はとにかく情報が少ない…。
Excelとにらめっこしながら、「本当にこの計算どおりに行けるのかなぁ？」って何度もシミュレーションしました。
この記事では、僕が実際に運営している3つの地方民泊物件の収益データを赤裸々に公開して、数字が苦手な人でも自分で収益シミュレーションを作れるようになることをゴールにしています。
で、結論から言っちゃうと「地方で民泊やるなら賃貸で旅館業」これしかない。
そのあたりも実際の収益データを使って解説していきます。
地方民泊物件3つの収益構造【実例比較】
「民泊で稼げる！」と言っても、物件の条件や運営スタイルによって全然違います。実際に僕が運営している3物件のデータを見て、「自分ならどれを選ぶかな？」と考えてみてください。
3つの物件比較表
| 項目 | 民泊A | 民泊B | 民泊C |
|---|---|---|---|
| 購入/賃貸 | 賃貸 | 購入 | 賃貸 |
| 運営方式 | 民泊新法 | 旅館業 | 旅館業 |
| 初期投資 | ¥4,036,000 | ¥7,125,000 | ¥3,457,500 |
| 年間売上 | ¥6,360,000 | ¥6,060,000 | ¥6,720,000 |
| 年間利益 | ¥1,396,000 | ¥2,692,500 | ¥2,482,000 |
| 投資回収期間 | 35か月 | 32か月 | 17か月 |
どうです？同じ「地方民泊」でもこれだけ違いがあります。では、それぞれの特徴をざっくり解説しますね。
もっと詳細なデータはこちらのスプレッドシートで見ることができます。https://docs.google.com/spreadsheets/d/1FZpYkvsFAFmAgzu1LQQSjJHyxLbbxx4rPLPwjC_hhWw/edit?gid=1251847076#gid=1251847076
民泊A：賃貸×民泊新法
この物件は、僕が最初に手がけた民泊です。とある観光地の外れにある別荘として使われていた物件です。地方にしては家賃がお高めだったので、賃貸に出してからもなかなか借り手がつかなかった物件だったようです。
初期投資は約400万円で、賃貸契約と家具家電がほとんどを占めます。年間の利益は約140万円。控えめながらも、ぼっち初心者にはありがたいスタートラインでした。
賃貸契約を行ってから、民泊オープンまで約半年かかりましたね（汗）。なんせ初めてだったので、すべてが手探りでしたから…。
民泊B：購入×旅館業
この物件は築60年！
大工さんに一部外注したのと、DIYを織り交ぜた（自分的にはｗ）大規模なリフォームを経て蘇らせました。
この物件の最初の姿を見た友人は「本気でここで民泊やるの？誰も泊まりに来ないよ、きっと（苦笑）」って言ってましたからね。そのくらい、やばい物件だったわけです(笑)
で、その購入当時の写真がこれです↓
これ、ビフォーですよビフォー。
それに人口３万人くらいの本当にいわゆる田舎でしたので。
初期投資はズバリ約710万円。年間利益が約270万円なので、収益性はかなり高いですが、リフォーム中は泥だらけ、ホコリまみれになりながら、この作業いつ終わるのかな…って、ぼっち感で何度も心折れそうになりました（笑）。
でも、外壁塗装のときは、家族が手伝ってくれました。あれは楽しかった！だから、この民泊施設はいまでも一番愛着がありますね。一番ボロですが。
民泊C：賃貸×旅館業
初期投資は約350万円と、最小限に抑えた賃貸物件で、回収期間はなんと17か月。僕の地方民泊の中では最短記録です。これ、個人的にはかなりお気に入りのモデルです。
今後はこういう形を展開していたいと思っています。
売上を決める構成要素
民泊の売上は、4つの重要な要素で構成されています。
この要素を理解し、
- どの要素がどのくらいポテンシャルがあるのか
- どのくらいで着地しそうなのか
- どれが運営開始後の改善で伸ばせるのか
といった感じで、これら４つの要素に関する情報を集めながら、数値を固めていくと、確度の高い売上シミュレーションを作ることができます。
それでは、それぞれの要素を詳しく解説していきますね。
① 宿泊日数：月にゲストが宿泊した日数
宿泊日数は、月の営業可能日数のうち、実際にゲストが宿泊した日数を指します。
これを月営業日数（ひと月の日数：３月なら31日）で割ることで稼働率を算出できます。例えば、30日のうち15日間宿泊があれば、稼働率は50%です。
稼働率を高めるには、シーズンごとの需要に合わせて③１泊単価を調整したり、AirbnbなどのOTA（予約サイト）での口コミレビューを高めておくことが大切です。
② 宿泊組数：月に宿泊したゲストの組数
宿泊組数は、月に宿泊したゲストのグループ数です。この数は少ないほうが良いのです。
例えば、とある月の①宿泊日数が20日で②宿泊組数も20組だった場合、清掃回数は20回になります。別の月が、①宿泊日数が20日で②宿泊組数も10組だった場合、清掃回数は10回です。
これはどちらも売上は同じですが、清掃コストが２倍違うことになります。②宿泊組数が少ないということは、ゲストが連泊をしているということになります。
１泊のゲストばかり集めるより、２泊より３泊、３泊より７泊といった形で、長く滞在してくれるゲストを集客できると利益率が高まります。
③ 1泊単価：1泊の平均宿泊料金
1泊単価は、ゲストが支払う宿泊料金の平均額です。この料金を設定する際には、競合物件の料金や季節ごとの需要をリサーチして、適正な価格を設定することが重要です。
僕が地方民泊を展開しているエリアでは、1泊¥20,000〜¥30,000がひとつの目安となります。ただし、施設の設備や立地条件、サービス内容によって、さらに高単価を狙うことも可能です。
④ 清掃単価：ゲスト1組に請求する清掃費
清掃単価は、1回の清掃にかかるコストを意味します。これをゲストに請求する場合、その分は売上としてカウントされます。一方で、清掃費用を一部運営者が負担したり、清掃費用を受け取らないホストもいたり、さまざまなケースがあり、この判断が運営の利益率に影響を与えます。
僕の場合、地方ということもあり、民泊専門の清掃会社がほとんどなかったので、直接清掃スタッフを募集しました。
主に物件の近所に住む主婦さんたちと業務委託契約を交わして、清掃をお願いしています。民泊施設にお子さんを連れてき、清掃してもOKにしているので、働きに出られない主婦の方々に喜ばれています。
余談ですが、うちの清掃スタッフは「子沢山」が多いです（笑）。4人や5人のお子さんがいる方がちらほら。地元の雇用を作ることができて、ちょっとした社会貢献にもなっている気がします。
清掃スタッフの募集から業務委託契約、研修、シフトの組み方などの話は別の記事で詳しく書きたいと思っています。
売上を予測してみる
ここまでの要素を組み合わせると、売上を予測する計算式は以下のようになります。
売上 ＝ ①宿泊日数 × ③1泊単価 + ②宿泊組数 × ④清掃単価
例えば、1か月の宿泊日数が20日で、1泊単価が¥25,000、宿泊組数が15組、清掃単価が¥8,000の場合
売上 ＝ 20日 × ¥25,000 + 15組 × ¥8,000 = ¥590,000
この計算をもとに、より現実的な収益計画を作ってみてください。
毎月の経費はいくらかかる？7つの費用を解説
民泊の収益シミュレーションを考えるとき、売上ばかりに目が行きがちですが、経費もしっかり押さえておきたいところ。特に、以下の7つの費用は絶対に見逃せません。
① 清掃費
清掃費は、宿泊ごとに発生する変動費の代表格です。僕の場合、地方なので民泊専門の清掃会社がほとんどなく、直接清掃スタッフと業務委託契約を行って、清掃を行ってもらっています。
これが意外と良くて、近所のお母さんたちにお願いする形で、家事の延長のような形で清掃をしてもらっています。結果的に費用も抑えられて、地域にちょっとした貢献もできてるかな、なんて思っています。
ただ、経営側の目線で言えば、清掃回数は少ないほうが、利益という面で良い傾向といえるのですが、清掃スタッフとしては清掃の回数が多いほうが収入が増えることになるのが、悩ましいところです（汗）
清掃費の計算式は以下の通りです：
清掃費用 = 宿泊組数 × 清掃単価
② OTA手数料
「OTA」って何ぞや？って思うかもしれませんが、予約サイト（AirbnbやBooking.comなど）に支払う手数料のことです。厳密にはOTAごとに手数料は違うのですが、Airbnbが15%なので、まぁ保守的に見る意味で収益シュミレーションの段階では15%でいいと思っています。売上にこの割合を掛けて計算します。
③ 家賃
賃貸物件の場合、固定費として家賃が発生します。地方の戸建て物件なら月5〜10万円くらいが相場ですが、ここは物件の立地や広さ次第ですね。僕の民泊Aの賃料は、もうちょっと高いので、そこが利益を圧迫していますね（汗）
④ 光熱水費とWi-Fi
戸建ての場合、電気・水道・ガス・Wi-Fiを含めて月4〜5万円が目安です。これも宿泊日数が多くなるほど増えるので、少し余裕を持った計算が必要です。
⑤ 消耗品費
トイレットペーパーや洗剤、シャンプー類、アメニティなど、細々とした消耗品の費用です。僕の場合は月に約1万円程度です。
⑥ 火災保険料
賃貸の場合は不要なこともありますが、購入物件や家具・家電を守るためには火災保険が必要です。保険料は年間で3〜5万円くらいが相場です。
⑦ 予備費
予期せぬ出費への備えとして、毎月2〜3万円の予備費を計上しています。
特に初年度は何かとトラブルが起きやすいので、年間で30万円くらいは見ておくと安心です。
ゲストから寒いと言われて、FFストーブ（20万円）を設置したり、洗面所に扇風機がほしい…などなど、ゲストから要望があったりするので、都度お金がかかります。
もちろん全部に応じる必要はないのですが、ゲストの満足度を高めるために必要なものと判断すれば、僕は追加しています。
初期投資の内訳って？
民泊を始めるには初期投資が必要です。でも、一体どんな項目があって、いくらくらいかかるのか？以下に、僕の実例を交えて説明します。
① 物件取得費用 or 賃貸契約費用
購入の場合、頭金や諸費用が必要になります。例えば、僕が運営している民泊Bでは、約260万円を物件取得費用に充てました。賃貸の場合でも、敷金・礼金・仲介手数料などで数十万円はかかることが多いです。
② 家具・家電費用
これが意外とかさむんです！広い物件ならなおさらで、僕の例では150〜300万円くらいかかりました。特にエアコンやベッド・寝具類が大きな支出です。
ただし、今ならリサイクルショップの中古品などを駆使して、もっと節約することはできると思っています。おそらく次の民泊では、同じ規模の戸建てでも、150〜200万円予算でやれると思っています。
③ リフォーム費用
リフォームは物件によって大きく異なります。例えば、民泊Bでは電気工事やシロアリにやられていた床の改修に約250万円を使いました。一方、民泊Aでは、補修が必要な箇所がほとんどなかったので、リフォーム（主に電気工事）に10万円程度しかかけていません。
④ 消防設備費用
消防法に基づいて必要な設備を設置する必要があります。僕の場合、セルフで設置したので10万円程度で済みましたが、業者に依頼するとさらに費用がかさむ可能性があります。
⑤許可・届け出申請代行費用
僕はすべて自分でやっているので、この費用はかかっていません。ただし、時間のない人や苦手な人は、行政書士に依頼が必要になります。
誰に依頼するかにもよって金額感は変わるようですが、一般的に30万円程度かかるようです。
次のセクションでは、いよいよ「実際に収益シミュレーションを作ってみる方法」を解説します！
賃貸と購入どっちがお得？具体的な収支を比較
「賃貸で始めるべきか、購入して運営するべきか？」民泊を始める上で誰もが直面するこの悩み。選択肢によってリスクもリターンも異なります。ここでは、賃貸と購入それぞれのメリット・デメリットを表で整理し、さらに投資回収期間や収益データから具体的に比較していきます。
賃貸と購入のメリット・デメリット
| メリット | デメリット | |
|---|---|---|
| 賃貸 |
|
|
| 購入 |
|
|
賃貸は柔軟性や低リスクが魅力ですが、長期的に見ると購入物件のほうが資産形成の可能性が高まります。それぞれの特徴を踏まえた上で、次に具体的な収支データを比較してみましょう。
投資回収期間の違い
投資回収期間は、初期投資をどのくらいの期間で回収できるかを示す重要な指標です。以下は実際のデータを基にした比較です：
| 物件 | 初期投資 | 年間利益 | 投資回収期間 |
|---|---|---|---|
| 民泊A（賃貸） | 4,036,000円 | 1,396,000円 | 35か月 |
| 民泊B（購入） | 7,125,000円 | 2,692,500円 | 32か月 |
| 民泊C（賃貸） | 3,457,500円 | 2,482,000円 | 17か月 |
上記を見ると、賃貸物件の民泊Cは最も短期間で初期投資を回収しています。一方、購入物件の民泊Bは初期投資額が大きいものの、安定した収益を見込める点が魅力です。
月次利益の比較
月次利益は、毎月の運営でどの程度の収益を確保できるかを示します。以下は各物件の月次利益です：
| 物件 | 月次利益 |
|---|---|
| 民泊A（賃貸） | 116,333円 |
| 民泊B（購入） | 224,375円 |
| 民泊C（賃貸） | 206,833円 |
購入物件（民泊B）は高い月次利益を得られる反面、ローン返済期間中のキャッシュフローに注意が必要です。一方、賃貸物件（民泊C）は初期投資が抑えられるため、早い段階から安定した利益を確保できます。
年間利回りの実績
年間利回りは、初期投資に対してどれだけの利益を上げているかを示す割合です。以下の通り、各物件で利回りに差が見られます：
| 物件 | 年間利回り |
|---|---|
| 民泊A（賃貸） | 34.6% |
| 民泊B（購入） | 37.8% |
| 民泊C（賃貸） | 71.8% |
民泊Cは短期間で高利回りを実現している点が特徴です。一方、民泊Bは年間利回りは高くないものの、長期的な資産形成を目指す方に向いています。
以上を参考に、ご自身の目的や資金状況に合った運営方法を選んでみてください！
実際に作ってみる！収益シミュレーション作成の流れ
ここからは、具体的な収益シミュレーションの作り方をステップごとに解説します。「収益シミュレーションって難しそう…」と思うかもしれませんが、基本的には3つのステップに分けて考えればOKです。
ステップ1：初期投資額を積算する
まず最初に、初期投資額を計算します。具体的には以下の項目をリストアップし、それぞれの費用を見積もりましょう。
- 物件取得費用（購入の場合）または賃貸契約費用
- 家具・家電の購入費用
- リフォームや消防設備の設置費用
- 許可申請・届出代行費用（必要な場合）
- その他、予備費
例えば、地方民泊A（賃貸物件）の場合、初期投資額は以下の通りでした：
| 項目 | 費用 |
|---|---|
| 賃貸契約費用 | ¥936,000 |
| 家具・家電費用 | ¥3,000,000 |
| リフォーム費用 | ¥100,000 |
| 予備費 | ¥200,000 |
| 合計 | ¥4,036,000 |
これをもとに、初期投資をどのくらい回収できるかを次のステップで計算していきます。
ステップ2：売上を固める
次に、売上の計算をします。ここでは、「宿泊日数」「1泊単価」「宿泊組数」「清掃単価」を元にした計算式を使います。
- 売上 = 宿泊日数 × 1泊単価 + 宿泊組数 × 清掃単価
例えば、以下の条件の場合：
- 宿泊日数：20日
- 1泊単価：¥25,000
- 宿泊組数：15組
- 清掃単価：¥8,000
売上 = 20日 × ¥25,000 + 15組 × ¥8,000 = ¥590,000
このように計算して月次の売上を予測します。稼働率や1泊単価を変えて複数のパターンを試すと、シミュレーションの精度が上がります。
ステップ3：経費を見積もる
最後に、毎月の経費を計算します。主な項目と目安金額は以下の通りです：
| 項目 | 目安金額 |
|---|---|
| 清掃費 | 宿泊組数 × 清掃単価 |
| OTA手数料 | 売上 × 15% |
| 家賃 | ¥50,000〜¥100,000 |
| 光熱水費 + Wi-Fi | ¥40,000〜¥50,000 |
| 消耗品費 | ¥10,000〜¥20,000 |
| 火災保険料 | ¥3,000〜¥5,000（月換算） |
| 予備費 | ¥20,000〜¥30,000 |
例えば、宿泊組数が15組、清掃単価が¥8,000の場合、清掃費は¥120,000。これに他の経費を加えた総額を出して、利益を算出します。
月10万円以上の利益はほしい
民泊を運営するからには、少なくとも月10万円以上の利益を目指したいですよね。それが可能かどうかは、「売上を最大化する工夫」と「経費を適切に抑えること」の2つにかかっています。このセクションでは、利益を達成するための具体的な戦略と計算例をお伝えします。
売上を増やすポイント
売上を最大化するためには、以下の3つのポイントが重要です：
- 稼働率を高める：繁忙期やオフシーズンを意識して、稼働率を50%から70%以上に引き上げましょう。
- 1泊単価を適切に設定：競合の価格を参考にしつつ、需要に応じて柔軟に価格設定を変えています。
例えば、1泊単価が20,000円で月間稼働日数が20日であれば、売上は以下の通り（ここでは清掃費は考慮しない）
売上 = 20日 × 20,000円 = 400,000円
経費を抑えるポイント
売上を上げるだけではなく、経費の管理も重要です。特に次のポイントを意識すると、無駄な支出を減らせます：
- 清掃費の効率化：地元の清掃スタッフを雇うなどして費用を最適化。
- 固定費の見直し：家賃を抑える物件選びが最大のカギ。
- 消耗品のまとめ買い：トイレットペーパーや洗剤などは定期購入でコストを削減。
- OTA手数料を抑える：複数の予約サイトを活用し、手数料が安いプラットフォームを選ぶ。
例えば、以下のように経費を抑えた場合、月次利益はどうなるでしょう？
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 売上 | 400,000円 |
| 清掃費（15組 × 8,000円） | -120,000円 |
| OTA手数料（売上の15%） | -60,000円 |
| 家賃 | -50,000円 |
| 光熱費 + Wi-Fi | -40,000円 |
| 消耗品費 | -10,000円 |
| 予備費 | -20,000円 |
| 月次利益 | 100,000円 |
月10万円の利益が残せていますね。
このような形で、売上や経費を変動させて、自分が見込む利益が残せるのかをさまざまシミュレーションしてみることをおすすめします。
できれば保守的（厳し目）に試算して、それでも運営が成り立つ収益、続けていける利益が出せるかどうかが、とても大切です。
まとめ：現実的な収支計画で一歩踏み出そう
民泊の収益シミュレーションを作るには、ちょっとした手間と計算が必要です。でも、初期投資、売上、経費を分けて考えることで、全体像が見えてきます。
大切なのは、「数字で見える化」して、判断材料を揃えること。この記事を参考に、ぜひ自分の条件に合ったシミュレーションを作成してみてください。
僕も最初は手探りでしたが、数字が見えてくると不安が減り、賃貸契約を行うといった一歩を踏み出せた記憶があります。
実際に、事前に行った収益シミュレーションと実際の収益は、かなり近い形に落ち着きました。１件目の民泊でそれが確認できたので、２件目、３件目と、さらにシュミレーションの精度が高まってきていて、より力強くスタートを切れるようになってきます。
地方ほどデータが出回っていないので、まさに自分の経験によって得た生のデータです。何にも代えがたいものですね。
それでは、またお会いしましょう！🏡
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